Bán đất bằng hợp đồng ủy quyền có hợp pháp không?
Câu hỏi: Chào luật sư!. Luật sư cho tôi hỏi về vấn đề bán đất bằng hợp đồng ủy quyền có đúng với quy định của pháp luật không?. Vậy bản chất của dạng hợp đồng này là như thế nào? Có tiềm ẩn rủi ro hay không?
Trả lời
1. Bán đất bằng hợp đồng ủy quyền có hợp pháp không?
Theo quy định tại Điều 121, 123 Luật nhà ở năm 2014, Uỷ quyền quản lý nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở uỷ quyền cho người khác thực hiện trách nhiệm chủ sở hữu trong quản lý nhà ở. Nội dung và thời hạn uỷ quyền do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng uỷ quyền.
Như vậy, theo quy định trên, người được ủy quyền thực hiện quyền chiếm hữu tài sản đó trong phạm vi, theo cách thức, thời hạn do chủ sở hữu xác định mà không thể trở thành chủ sở hữu đối với tài sản được giao quản lý.
Tại Điều 141 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Không được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự với chính mình hoặc với người thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
Mặt khác, tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
Như vậy, việc chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, tổ chức khác chỉ được thực hiện thông qua các giao dịch được quy định tại Điều 167 Bộ luật Dân sự 2015 bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Hợp đồng ủy quyền không phải là căn cứ để chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác. Và cũng không phải là căn cứ để bạn tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa là việc bên bán làm hợp đồng ủy quyền đất cho bạn và bạn đã đồng ý là không trái với quy định của pháp luật hiện hành. Nhưng khi xác lập hợp đồng ủy quyền thì nó không làm phát sinh đầy đủ giá trị pháp lý khi một người nhận chuyển nhượng đất từ người khác.
Do đó, việc giao kết hợp đồng ủy quyền định đoạt với đất ở, nhà ở (với mục đích không phải đóng thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ) chứa đựng nhiều rủi ro đối với người mua. Vì vậy, bạn nên giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo trình tự chuyển nhượng thông thường để được bảo vệ quyền lợi của mình tốt nhất.
2. Quy định về ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013: “Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”
Như vậy, những người nằm trong nhóm người được quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần thì có quyền ủy quyền cho người còn lại là người đại diện để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3. Những thủ tục ủy quyền mua bán đất
Với một số trường hợp do điều kiện không cho phép nên phải ủy quyền cho người khác thực hiện hợp đồng mua bán đất. Trong trường hợp này, người ủy quyền và người nhận ủy quyền cần phải thành lập một bản hợp đồng ủy quyền.
Theo đó, bản hợp đồng có liên quan đến bất động sản nên phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực. Nếu người ủy quyền và người nhận ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng để tiến hành công chứng thì người ủy quyền sẽ tiến hành công chứng nơi mình cư trú và gửi bản hợp đồng ủy quyền đã được công chứng đó cho người nhận ủy quyền. Sau đó, người nhận ủy quyền sẽ tiếp tục xin công chứng tại nơi mình đang cư trú vào hợp đồng đó.
Sau khi hợp đồng ủy quyền có hiệu lực, người nhận ủy quyền có quyền tham gia ký kết hợp đồng mua bán thửa đất đó.
4. Những thủ tục ủy quyền thực hiện cho hoạt động mua bán đất
– Điều kiện để chuyển nhượng đất đai
Tại Điều 188, điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
-
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
-
b) Đất không có tranh chấp;
-
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
-
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Quy định về việc ủy quyền bán đất phải có giấy ủy quyền
Quy định tại Điều 55, Công chứng hợp đồng ủy quyền:
“1. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.
-
Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.”
Quy định tại Điều 78, việc công chứng của cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài
“1. Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan đại diện lãnh sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài được công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản ủy quyền và các hợp đồng, giao dịch khác theo quy định của Luật này và pháp luật về lãnh sự, ngoại giao, trừ hợp đồng mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản tại Việt Nam.”
5. Thủ tục quyền cho người khác thay mình bán nhà, đất
Theo quy định tại Điều 138 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về đại diện theo ủy quyền như sau:
“1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.
-
Các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện theo ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân.
-
Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện.”
